Las expensas suben y superan la inflación. Crece la cantidad de morosos, hay cada vez más temas pendientes, las reuniones de consorcio oscilan entre tener poca gente a convertirse en un ring de lucha. En algunas zonas de clase media y baja las expensas comienzan a pagarse en cuotas, no porque haya planes de financiación, sino porque son elevados los montos. Los motivos por los que suben las expensas.

Gisela Juarez, administradora de consorcios, contó su experiencia a BAE Negocios: “Hay mucha morosidad en edificios de poder adquisitivo medio y bajo. Las reparaciones son muy costosas si el edificio tiene más de 50 años. Un desague de baño promedia $1.600.000 y es algo muy común. En edificios de pocas unidades, impacta mucho en las expensas. Se me rompen dos desagues en un edificio de José León Suárez o Flores y no tienen cómo pagarlos. Si se rompen en un edificio de Palermo o Recoleta se paga sin problema. Se atrasan los arreglos, no se pueden hacer sin plata aunque esté la pérdida”.

Es un tema complejo en zonas donde en un mismo edificio no todos están en las mismas condiciones. “La morosidad en el pago de expensas ronda entre un 15 y 20% cuando antes rondaba el 10%. La gente no se involucra, tiene tantos problemas que no va a las reuniones de consorcio. Si hay 40 unidades van los propietarios de 5 o 6. Un gran cambio es el humor de la gente y se nota. Hay más nervios por la disparidad económica de unos y otros. Los mantenimiento preventivos ya no es el mismo para ascensores o fachada y se va postergando todo”, señaló Martin Elicagaray, creador e una plataforma usada por administradores como por propietarios para controlar la liquidación de expensas, control de acceso y comunicación.

No hay administrador que no se queje de lo mismo del malhumor de la gente, por las preocupaciones que tiene y porque a muchos no les es fácil llegar a fin de mes. “El cambio de humor social se nota. La gente no razona, no quiere entender lo que le explicas. Se quejan porque la expensas son altas, entonces no hacemos el desague y no, quieren hacer todo y que las expensas no suban. Es una batalla todos los días. El Gobierno de la Ciudad te exige el ex 257 o actual 6116 que obliga al mantenimiento de la fachada. Un mantenimiento de un frente de un edificio de 18 pisos no en baja de los $22 millones, la impermeabilización de dos medianeras me costó 45 millones. Lo tengo que trasladar a las expensas si o sí. La agencia gubernamental de  Control de CABA controla los frentes, los elevadores y los artefactos térmicos y la instalaciones fijas contra incendio. Tengo edificios que no lo tienen aprobado”, puntualizó Juárez.

Algunos administradores tienen un dilema, si los edificios no están en regla, corre peligro la matrícula de los administradores. Uno de ellos confesó “me dicen larga ese edificio si no pueden pagar, pero muchos están así”.

El pago de expensas es lo más complejo. Desde Consorcio Abierto advierten que “las expensas en CABA aumentaron un 2,9% en agosto y el incremento interanual es de 43,9% y el valor promedio es de $289.762”.

Sin embargo, un relevamiento de Octopus Proptech a más de 130.000 hogares, indica que “las expensas en el mes de agosto subieron un 5,05%; el valor promedio es de $229.135 para los hogares registrados en la plataforma“.

Juárez contó a BAE Negocios “La morosidad promedia el 15%, si un mes hay que recaudar $5 millones, recaudo $4 millones y al otro mes $3,5 millones y al siguiente $3 millones. La situación es tan crítica que bastante gente va pagando en mini cuotas. La gente no llega a pagar el total pero quiere dar muestras de su voluntad de pago”.

Desde Consorcio Abierto casi coinciden “En un edificio, el 17% de las unidades funcionales posee deuda. Es decir, de cada 100 departamentos, 17 deben. Esto es una tendencia que se ha sostenido a lo largo de todo 2024 y se mantiene en 2025”.

La situación se complia y en los edificios se aumentan los punitorios. “Este mes se decidió en asamblea que el que no pague antes del 20 tendrá una multa de $3.000. Son vecinos, de muchos años, saben que si alguien no llegó, es porque no pudo. Pero se castiga igual. Todo surge por el mal humor social. Elijo ni ir a las asambleas para no amargarme”, contó Elisa Pérez.

Algunos administradores no resisten la presión. “Cada vez más se pierde el respeto a las instituciones, en la reuniones de consorcios hay una asamblea soberana, pero no se respeta nada. Para los administradores es muy difícil, hay consensos que no existen más, se perdieron”, aportó Juárez.

El relevamiento de ConsorcioAbierto realizado entre 12.000 consorcios que utilizan su sistema identificó que los 5 principales gastos de los consorcios en CABA en agosto corresponden a: 

Personal y Sueldos: representa el 30% del total de gastos, siendo el rubro más significativo. En edificios pequeños (0-50 UFs), llega al 31%, mientras que en edificios grandes (+200 UFs) se reduce al 12%, evidenciando economías de escala.

Gastos operativos y de mantenimiento: representa en promedio un 29%, pero sigue una tendencia inversa a los sueldos: comienza en 27% en edificios pequeños y aumenta hasta 55% en edificios grandes, impulsado por servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento.

Servicios Públicos: este rubro ocupa el tercer lugar con un impacto del 13%-15%, manteniéndose bastante estable independientemente del tamaño del consorcio.

Gastos administrativos, bancarios e impositivos: corresponde a un 13% del total, disminuyendo al 8% en edificios grandes debido a la dilución de costos fijos como honorarios y seguros.

Mantenimiento Extraordinario y Obras: representa un 7-8% del total, apenas disminuyendo a medida que aumenta el tamaño del edificio.

En Provincia de Buenos Aires, los 5 principales gastos de los consorcios en agosto corresponden a:

Personal y Sueldos: es el rubro principal, con un promedio del 32%, disminuyendo al 20% en edificios grandes. La carga salarial es ligeramente superior a la de CABA, posiblemente debido a diferencias salariales o estructuras contractuales.

Gastos Operativos y de Mantenimiento: representa entre el 28% y el 53%, aumentando con el tamaño del consorcio. La tendencia es similar a la observada en CABA.

Gastos administrativos, bancarios e impositivos: a diferencia de CABA, esta categoría ocupa el tercer lugar debido a una mayor carga del rubro Honorarios Profesionales. Los gastos administrativos representan un promedio del 17%, diluyendo a 10% en edificios grandes.

Servicios Públicos: con un promedio del 8%-12%, este rubro es proporcionalmente menor que en CABA, lo que podría deberse a diferencias tarifarias.

Mantenimiento Extraordinario y Obras: similar a CABA, representa alrededor del 8% del total, reflejando proyectos específicos que afectan todos los tamaños de consorcios.

La situación es compleja y va en camino de complicarse cada vez más.