Mientras el debate por la ley de alquileres se mantiene estancado en el Congreso, uno de los capítulos de la denostada norma aprobada en 2020 no forma parte del encarnizado debate sobre la conveniencia de mantener, derogar o modificar el articulado vigente. Se trata del alquiler social, un instrumento inexplorado casi por completo en nuestro país, que busca soluciones a la parte más crítica de la problemática: resolver el drama de pagar para ocupar un lugar donde vivir.

Organizado por el capítulo argentino de la Fundación Hábitat para la Humanidad, se desarrollaron las 1ras Jornadas de Alquiler Social. La mayor sorpresa, tal vez, estuvo dada por el acuerdo alcanzado por los referentes de las tres corrientes políticas dominantes por estos días sobre la necesidad de ahondar en un terreno que por ahora no pasa de lo declamativo.

“Notros tres nos pondríamos de acuerdo en 25 minutos sobre los puntos principales a resolver, más allá de detalles, pero no sabemos cómo reaccionarían nuestros referentes si les anunciáramos que llegamos a ese entendimiento”, resumió Ricardo Inti Alpert, desarrollador privado y referente en temas de vivienda de La Libertad Avanza. Contra lo imaginable, sus interlocutores avalaron la idea, durante las presentaciones del encuentro llevado a cabo en la sede de la universidad Blas Pascal.

Hablar de impulsar alquileres como política de Estado supone tomar conciencia de que el techo propio es un objetivo tan universal como inalcanzable para amplios sectores de la población.

“Hay una cuestión cultural que dice que la única solución es la propiedad, tiene su justificación en los inmensos vaivenes de la economía argentina; el ladrillo supone un resguardo de valor, pero coincidimos en que eso está cambiando”, señaló Ivan Kerr, ex secretario de Vivienda y referente de Juntos por el Cambio en la materia.

Manuel Socías, legislador porteño de Unión por la Patria, señaló que “la producción de vivienda se mueve en dos paradigmas agotados: por un lado, la producción pública para ser entregada en propiedad no tiene la escala, la velocidad ni la capilaridad suficientes para resolver el problema habitacional, mientras que el mercado no produce vivienda para satisfacer la demanda habitacional sino, mayormente, para satisfacer la demanda de dólares”.

Con inusitada crudeza, señaló que ante la emergencia actual “debemos suspender la producción pública de vivienda, suspender Procrear y los demás programas vigentes y destinar todo ese presupuesto a atender la emergencia crítica del mercado de alquileres”.

“Toda la producción pública de vivienda debe estar orientada al alquiler y a la integración urbana de los barrios populares”, alentó.

En esa línea, ofreció la propuesta más concreta en lo inmediato: “En el corto plazo se debe salir de la emergencia con una respuesta concreta, como la constitución de un fondo de estabilización del mercado de alquileres”.

En calidad de subrogación, “el fondo le pagaría al propietario en nombre del inquilino y después le cobra al inquilino 36 cuotas consecutivas con una actualización anual que esté por debajo de lo que establezca el índice vigente en la ley”. La propuesta, agregó, favorecería además a la estabilización de la economía como una suerte de ancla antiinflacionaria.

Para aplicar una vez saldada la problemática macroeconómica para el país, en el mediano o largo plazo, su fuerza elabora “un régimen nacional de alquileres protegidos, que tenga un submercado público, articulado a través de los bancos públicos de vivienda y con un stock de vivienda que permita atender a las poblaciones vulnerables con alquiler social, y luego un submercado privado”.

 

Garantías e inclusión financiera

Kerr se refirió también al tema de las garantías y la inclusión financiera. “Lo que se pide ahora no es una garantía real; cuando alguien sale de fiador, la propiedad no se grava en el registro con una hipoteca, una prenda, solamente uno dice que afianza la obligación de otro que alquila”.

“No están desarrolladas las herramientas financieras como fianzas bancarias y seguros de caución, hay un mercado completamente inexplorado y el alquiler social es un excelente instrumento de inclusión financiera”, señaló.

Frente a un país con el 40% de su población en la informalidad, el ex funcionario citó una experiencia en Colombia, donde los inquilinos deben demostrar cumplimiento a lo largo de dos años, en los que reciben subsidios. “Lo que uno tiene que demostrar no es que tiene un recibo en blanco sino su capacidad de pago para luego pasar a ser sujeto de crédito”.

Más allá del abanico de alternativas, distintas en cada conglomerado urbano, Alpert aseguró que lo primordial es aumentar el stock de unidades disponibles. “Estamos en el Titanic y hay 3 mil salvavidas para 5 mil personas, el precio vuela”, graficó. Frente a eso, dijo, cualquier alternativa es buena si aumenta la oferta: “Lo que no existe, no es alquilable”, sentenció.

 

Terrenos ociosos  

Dentro de las cuentas pendientes para revertir el enorme déficit, un lugar importante lo juegan los terrenos ociosos y las unidades vacías. Del Estado y de los particulares.

“En grandes conglomerados siguen existiendo tierra de Ejército, ferrocarriles, Prefectura, que no está siendo bien utilizada. El Estado la debe disponibilizar, aunque no creo que deba ser el que la administre”, dijo Kerr.

En Uruguay, citó, el constructor no tributa impuestos si construye vivienda “promovida”, ya sea para alquiler o para venta.

Como en todo panel, las “importantes conclusiones” de las jornadas esperan por una vía de inserción en la realidad. Que referentes de los tres espacios hayan encontrado denominadores comunes no cambia las enormes dificultades para que ese espíritu avance, más en un contexto macroeconómico que se lleva todo puesto. Al menos, en el debate de la ley, el apartado del alquiler social no parece en discusión.

 

Todo por hacer  

El alquiler social está contemplado en el artículo 17 de la Ley de Alquileres, que establece, en el ámbito de la secretaria de Vivienda, la creación del “Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal”.

La norma establece además prioridades a atender. Ellas son, las personas que se encuentren en situación de violencia de género y los jubilados. Además, entre otros puntos, impulsa “la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble”.

Sin embargo, hasta el momento no se implementó una política que les permita a las personas excluidas del mercado inmobiliario formal rentar una vivienda. “Una de las conclusiones de todas las mesas de trabajo fue que no es útil un plan único de alquiler social a gran escala, sino diferentes programas con las especificidades de la población a la que está dirigido. Hay que desarrollar un abanico de herramientas y un diagnóstico previo para elaborar políticas óptimas”, señaló Paula Celestino Ayala, directora adjunta de Hábitat para la Humanidad.

En el país hay 600 mil hogares de inquilinos que no tienen ingresos formales, lo que los pone en riesgo de exclusión. “Existen en la región y el mundo distintos modelos para garantizar que las familias en esta situación accedan a una vivienda digna, y en esas experiencias el Estado asume diferentes roles”, explicó Celestino Ayala.