Grietas, humedad, caños rotos, un ascensor fuera de servicio o mantenimiento de balcones. Los arreglos en los edificios están a la orden del día, pero en un contexto donde la morosidad en los consorcios de CABA y Provincia de Buenos Aires ronda el 17%, hacer frente a las obras se vuelve un desafío.

El atraso en los pagos de las expensas se volvió una tendencia que se sostuvo a lo largo de todo 2024 y se mantiene en 2025. Mientras tanto, el mantenimiento extraordinario y las obras están entre los principales gastos de los consorcios, ya que representa cerca del 8% del total.

"Hoy los edificios se encuentran lidiando entre mantenimientos usuales y la necesidad de recaudar para poder encarar ciertas tareas puntuales que no pueden esperar, en un contexto en el que pagar las expensas representa un peso en la canasta familiar", plantea el experto Albano Laiuppa.

 

Frente a este panorama, los vecinos se enfrentan a la difícil situación de preservar sus viviendas, mientras que los administradores tienen la cada vez más compleja misión de llevar adelante el mantenimiento de los edificios con cada vez menos recursos.

"Lo  que crece es el importe de la deuda. Nuestro análisis de junio revela que la tasa de interés promedio en CABA es del 5% y en la Provincia de Buenos Aires, del 6,4 por ciento", sostiene el director de ConsorcioAbierto.

 

 

Reparaciones en espera

Al hablar de reparaciones en un edificio lo primero que se debe hacer es distinguir entre aquellas que son necesarias de las que son urgentes. 

Una necesaria es toda aquella que debe hacerse para conservar el edificio en condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionalidad. Su ejecución requiere el aval de la asamblea. 

Mientras que una reparación urgente es aquella que no puede esperar. Se realiza para evitar un daño grave e inminente, y debe resolverse de inmediato, incluso sin autorización previa de la asamblea.

En un contexto de alta morosidad, es importante distinguir cómo se financian estos arreglos. 

 

Expensas ordinarias y extraordinarias

El Código establece que las expensas extraordinarias son aquellas determinadas como extraordinarias por la Asamblea. Pero cuando se trata de reparaciones urgentes, la ley aclara que no se necesita autorización previa, ni tampoco que los fondos provengan de expensas extraordinarias. 

En esos casos, los gastos deben ser cubiertos a través de las expensas ordinarias, ya que se trata de una obligación impostergable del administrador y del consorcio.

Pero hoy los problemas surgen cuando hay un vecino que no quiere pagar o se retrasa, y en ese caso, el resto de los propietarios e inquilinos terminan siendo solidarios. "Lamentablemente el vecino que paga tiene que pagar por el que no lo hace. En esos casos, el administrador deberá hacer una nueva expensa para recaudar la diferencia, algo que en el contexto inflacionario que veníamos teniendo era un desafío y lo sigue siendo", remarca el abogado Martín Lermer.