Hasta hace apenas unos meses, el crédito hipotecario explicaba alrededor del 20% de las operaciones celebradas en la Ciudad de Buenos Aires. Hoy, con tasas más altas y requisitos de acceso más estrictos, el financiamiento empieza a enfriarse. La consecuencia es clara: familias que habían encontrado en el crédito la puerta de entrada para la vivienda propia se topan ahora con un escenario más restrictivo y desafiante.

En agosto, el crédito hipotecario cayó un 3% con respecto a julio, con unos 4.000 préstamos a nivel nacional por un total de USD308,9 millones. "Conviene aclarar que esos desembolsos responden a solicitudes hechas meses atrás. El verdadero impacto de las nuevas condiciones recién se verá reflejado en septiembre", indicó el especialista Kevin Savelski.

El cambio no es menor. La tasa promedio de los préstamos otorgados en agosto fue de 6,3%, aunque en las nuevas líneas ya ronda el 8,6%, con algunos bancos que superan incluso el 10%. Esto anticipa cuotas más altas, menos capacidad de acceso y entidades con criterios de scoring cada vez más exigentes. El caso del Banco Ciudad, que directamente pausó sus líneas, es una muestra de esta tendencia. "A esto se suma un dólar que en pocas semanas se acercó al techo de la banda ($1.471), presionando indirectamente los precios y las tasas", agregó el ejecutivo.

Para dimensionar el ajuste vale recordar que los créditos hipotecarios representaban hace un año casi el doble del volumen actual, con tasas cercanas al 5%. Debido a que el acceso se encareció de manera significativa, se estima que una familia tipo necesita actualmente un ingreso equivalente a más de diez salarios registrados para calificar a un préstamo UVA de USD60.000 a pagar en veinte años.

En ese marco, varios expertos coincidieron en que muchas operaciones que se apoyaban en el crédito comenzaron a enfriarse, especialmente en el mercado de usados, donde los préstamos generan mayor liquidez en toda la cadena. Al mismo tiempo, este reacomodamiento abre oportunidades en otros segmentos.

"La inversión en pozo vuelve a presentarse como una alternativa atractiva. Permite dolarizarse a través de un esquema de financiación en pesos, lo que ofrece un resguardo frente a la volatilidad cambiaria y conserva un margen de revalorización futura. Si bien los valores ya se acercan a los de un departamento a estrenar, aún están por debajo de los máximos históricos. En este contexto, el pozo combina flexibilidad financiera con la posibilidad de capitalización", detalló Savelski.

En el segmento premium se ven cada vez más interés por esquemas ajustados por CAC (Cámara Argentina de la Construcción), que dan previsibilidad, orden en la proyección de costos y cierta protección frente a movimientos bruscos del dólar. En lo que va del año, el CAC acumula un ajuste cercano al 10,3%, un ritmo más moderado que los 17,3 puntos de inflación acumulada, lo que le otorga un plus para aquellos que cuentan con ingresos en pesos estables.

"Aquí las desarrolladoras cumplen un rol clave diseñando alternativas al crédito bancario que mantienen vivo el dinamismo del mercado. Mientras los bancos retraen su oferta, los desarrolladores ofrecen esquemas adaptados a la realidad de los compradores, con cuotas en pesos y planes más flexibles", concluyó Savelski.